BĐS nửa đầu năm 2012: Những tín hiệu đáng tin cậy

Theo chính giới kinh doanh địa ốc phân tích, khó khăn cho thị trường BĐS nói chung được dự báo sẽ kéo dài ít nhất tới hết quý III/2012. Thay vì than vãn kêu khó (vì kêu cũng chẳng ai giúp!), giờ đây bất cứ đơn vị BĐS nào làm ăn nghiêm túc và thực sự chuyên nghiệp đều nghĩ tới đường sống (hoặc đường rút) cho riêng DN mình. Lâm vào thế chân tường, buộc DN phải nghĩ cách vượt cạn. Và bắt đầu xuất hiện những tín hiệu đáng mong đợi trong phương án kinh doanh đầu tư BĐS tại phân mảng cho thuê.

Trước hết, trong 6 tháng đầu năm 2012 đầu tư cho phân khúc BĐS nhỏ (sản phẩm có giá dưới 3 tỷ) là tốt nhất. Chỉ trong 2 quý tới, những chủ đầu tư phân khúc này sẽ hạ thấp giá để bán bớt hàng nhằm tận dụng tối đa cơ hội hồi vốn quay vòng. Bởi giá BĐS lúc này tầm giá trị dưới 2 tỷ là “của hiếm”. Đất thổ cư tại Mỹ Đình, 30m2, ôtô không vào được đã có giá ít nhất 100 triệu đ/m2. Thổ cư rẻ nhất tại Hà Nội tại thời điểm hiện tại chỉ còn Ứng Hòa. Còn lại kể cả đất tại Trôi, Phùng trong làng, ôtô tới cửa, giá đã là 40 triệu đ/m2 tại thời điểm tháng 12/2011. Do đó, sản phẩm thổ cư có giá dưới 3 tỷ là thuộc loại phân khúc giá trị nhỏ. Xét một bài toán như sau: DN có 5 mảnh đất, nhà đầu tư khi mua sẽ tính tới 2 phân khúc: Sản phẩm giá 2 - 3 tỷ đồng và lớn (5 - 7 tỷ đồng). Trong 2 phân khúc này, với bối cảnh thị trường như hiện nay với sự thiếu hụt nguồn vốn trầm trọng, dòng sản phẩm dưới 3 tỷ sẽ dễ giao dịch và thanh khoản hơn. Giao dịch dạng thổ cư này chắc chắn sẽ “có đường sống” trong 6 tháng đầu năm 2012 bởi cả người mua, người bán sẽ tìm được nhau dễ hơn, cũng như đạt được mục đích của mình. Người bán sẽ đẩy được hàng tồn từ trước đó với giá ít nhất không lỗ (thổ cư luôn là mặt hàng giữ giá nhất) để lấy vốn quay vòng, đồng thời người mua (là những người có lượng tiền dưới 3 tỷ đồng rỗi rãi - số lượng này chiếm tỷ lệ không nhỏ trong bộ phận dân cư đô thị lớn như Hà Nội) cũng sẽ tìm được sản phẩm ưng ý mà vốn dĩ trước đây 1 - 2 năm không thể chạm vào. Bài toán lợi nhuận cũng được đáp ứng bởi chỉ sau chậm nhất 1 năm, những mảnh thổ cư đó sẽ sinh lợi 40 - 100% giá trị. Vậy là tiện cả đôi đường, và thị trường cũng phần nào bớt nguội lạnh nhờ những giao dịch dạng này.

Tín hiệu thứ 2 là những văn phòng đã xong phần trang trí chắc chắn sẽ cho thuê đắt khách trong đầu năm mới. Khẳng định này được đưa ra bởi ông Vũ Mạnh Tiến - Giám đốc Sàn giao dịch BĐS DVLand (Mỹ Đình - Hà Nội) - một đơn vị nổi tiếng về mảng cho thuê tại Hà thành. Bất chấp nhiều thông tin không tích cực về tương lai BĐS nói chung trong 2012, niềm tin vào nền kinh tế sẽ hồi phục sớm trong 6 tháng tới của giới DN luôn mạnh mẽ. Theo đó, kế hoạch 6 tháng của mọi Cty mới ra đời đều phải thực hiện từ đầu năm nay. Một Cty mới hoàn toàn có thể kham được tiền thuê nhà trong 6 tháng (theo lý thuyết là trong ít nhất 1 năm) để làm văn phòng trụ sở. Ngay từ nửa cuối tháng 12/2011, hầu hết những đơn vị chuyên kinh doanh mảng cho thuê văn phòng đã tập trung khai thác các văn phòng có giá trên 50 triệu đồng/tháng thuê nhằm đón đầu dòng cầu này và đạt được kết quả rất khả quan. Thậm chí ngay cả những sàn không chuyên về cho thuê như LanMark (Mỹ Đình, Hà Nội) cũng mở thêm cho nhân viên khai thác phân khúc này để lấy ngắn nuôi dài. Ông Tiến khẳng định: Nếu DN nào thực sự chuyên nghiệp và muốn duy trì được sức sống tốt thì nên khai thác mảng cho thuê văn phòng hoàn thiện trong đầu năm mới. Ngay từ đầu tháng 12 vừa rồi, chiến lược kinh doanh quý I/2012 của chúng tôi là “đánh” trọng điểm văn phòng dạng này với sự tự tin tuyệt đối.

Điểm đáng mừng khác của thị trường được nhắc tới là chung cư bình dân hoàn thiện và sắp ở được trong muộn nhất là hết quý I/2012 đang có độ giao dịch tốt. Đối chiếu với nhu cầu về căn hộ bình dân của khách hàng tại nhiều sàn giao dịch BĐS 2 tháng cuối năm liên tục tăng, nhiều chủ đầu tư tầm trung trở lên đang “cắn răng” làm cho xong công trình để đẩy được hàng đi. Cũng có sự khác biệt giữa những đơn vị uy tín, được Nhà nước công nhận về tầm cỡ cũng như sự chuyên nghiệp với các DN mới nổi. Cùng cố gắng hoàn công sớm để giao nhà hoàn tất cho khách, nhưng khách hàng thường “ưu ái” với các tên tuổi vốn dĩ đã đình đám như lâu và lựa chọn sản phẩm. Những thương hiệu như VINACONEX, HUD, Sông Đà hay Handico vẫn là sự lựa chọn hàng đầu của khách hàng khi phải ra quyết định giao dịch…

Nhìn sang phân khúc cao cấp, biệt thự từ 20 tỷ đồng trở lên, sẽ vắng bóng cả người bán - kẻ mua. Bởi khi đã mua được những biệt thự hạng sang, người sở hữu lúc này sẽ không vội bán vì họ không hề thiếu tiền (ít ai mua biệt thự giá hàng chục tỷ bằng tiền vay ngân hàng). Nhu cầu đi hỏi mua về sản phẩm biệt thự tầm 20 tỷ đồng tại các sàn trong thời gian này hầu hết chính là chủ sở hữu các biệt thự đến khảo giá thị trường (không phải người mua thực). Khoảng tháng 4/2010, biệt thự tại khu vực Mễ Trì - Mỹ Đình giá dao động từ 21 - 22 tỷ đồng. Giờ giá đã gấp 3 lần, nhưng chủ biệt thự sẽ không dại mà bán vì giá hạ do bối cảnh chung. Thay vào đó, cho thuê 1 tháng/biệt thự tại khu vực phía tây Hà Nội đã giúp thu về ít nhất 3 nghìn USD. Vừa có tiền thu nhập hàng tháng đáng kể, lại vừa có thời gian chờ thị trường lên (giá sẽ lên), chủ các biệt thự sẽ làm vậy.

Do đó, đất thổ cư tầm 30m2, căn hộ chung cư bình dân của những tên tuổi lớn trong làng BĐS và văn phòng cho thuê đã hoàn thiện sẽ là điểm lạc quan nhất đối với giới đầu tư BĐS Hà Nội trong nửa đầu năm 2012. Đâu đó đã nhen lên hy vọng DN địa ốc sẽ vững chân trong chặng đường 12 tháng còn nhiều gian nan trước mắt - thị trường BĐS Việt Nam sẽ bình phục nhanh hơn dự báo.