Chung cư mini “vào” khung pháp lý

Chỉ một năm trước đây loại hình chung cư tư nhân (hay còn gọi là chung cư mini) đã tốn khá nhiều giấy mực của báo giới. Trong khi sản phẩm các căn hộ mini trong các dự án chung cư tư nhân tự phát xây dựng (thậm chí xây không phép) tạo nên cơn sốt trên thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp (thời điểm đó những dự án nhà thu nhập thấp đã khởi công đếm trên đầu ngón… một bàn tay) thì các nhà chuyên gia ra sức cảnh báo tình trạng “trắng quy hoạch”, phá vỡ quy hoạch, nguy cơ tăng mật độ dân số cao… Bất chấp cả những cảnh báo của giới luật sư về nguy cơ trắng tay khi không được phép cấp chứng nhận quyền sở hữu đất ở và nhà ở… những người tiêu dùng thu nhập thấp, những gia đình công chức trẻ vẫn háo hức, săn lùng, tìm hiểu các căn hộ diện tích 35 - 40m2 mọc lên ở các ngõ ngách, tập trung nhiều ở khu vực Cầu Giấy, Thanh Xuân, Từ Liêm… Thông thường đó là những toà nhà cao từ 5 - 7 tầng, xây trên lô đất diện tích từ 150 - 300m2, mỗi tầng có từ 2 - 3 căn hộ xây khép kín. Chủ đầu tư là hộ gia đình, cá nhân trước khi xây dựng các toà nhà này chỉ cần xin giấy phép xây dựng như một gia đình bình thường, không phải lập dự án theo Luật Nhà ở. Xây xong, họ bán từng căn cho những người có nhu cầu. Mức giá sơ cấp theo ghi nhận thường từ 6 - 7 triệu đồng/m2. Về sau mua đi bán lại, có thể lên tới 15 - 16 triệu đồng/m2.

Tư nhân sẽ được phép xây dựng chung cư mini để bán.

Có thể nói, thời điểm đó và ngay cả bây giờ, chung cư mini vẫn là niềm mơ ước, khao khát chốn an cư của bộ phận không ít dân cư đô thị.

Việc công nhận quyền sở hữu của khách hàng mua căn hộ thuộc loại hình chung cư tư nhân là một nội dung quan trọng trong dự thảo thông tư hướng dẫn thi hành Nghị định 71/CP. Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam thì: “Loại hình chung cư tư nhân trước đây chúng ta chưa tính đến. Nhưng nay thực tiễn cuộc sống xảy ra, Nghị định cũng đi theo hướng tháo gỡ, công nhận quyền sở hữu cho người mua nhà, chứ không đi theo hướng phủ quyết”. Có thể nói, đây là một quyết định thông thoáng, mang tính nhân văn và thực sự tháo gỡ một vấn đề an sinh xã hội: Nhà ở cho người thu nhập thấp.

Theo dự thảo Thông tư, hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở tại đô thị từ 2 tầng trở lên mà mỗi tầng có từ 2 căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín thì diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu phải là 30m2; đồng thời phải đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại điều 70 của Luật Nhà ở. Nhà ở có đủ điều kiện quy định như nêu trên mà hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó. Đặc biệt, mỗi căn hộ riêng lẻ trong chung cư mini này được cho phép bán, cho thuê khi đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Khi bán căn hộ thì hộ gia đình, cá nhân phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho người mua theo hình thức đất sử dụng chung.

Bình luận về vấn đề này, TS Nguyễn Minh Phong - Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội cho rằng: “Dự thảo thông tư của Bộ Xây dựng cho phép phát triển mô hình chung cư mini là hợp lý. Thời gian qua việc các chủ đầu tư lớn phát triển các KĐT đã cho thấy nhiều điểm bất cập. Theo tôi, các cơ quan quản lý có 3 việc cần phải làm. Thứ nhất, cần phải có quy hoạch và sự quản lý quy hoạch chặt chẽ. Sau khi có quy hoạch rồi, thì tạo điều kiện cho mọi thành phần kinh tế có thể tham gia vào phát triển đô thị. Thứ hai, khi chấp nhận để các nhà đầu tư tư nhân nhỏ lẻ tham gia thì cũng cần phải có sự giám sát chặt chẽ, để đảm bảo các tiêu chuẩn an toàn, kỹ thuật của công trình. Thứ ba, Nhà nước cần phải có những cơ chế chính sách để đảm bảo về mặt pháp lý cho người dân sở hữu những căn hộ này”. Đồng quan điểm này, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT khẳng định: “Luật hiện nay không có điều nào cấm người ta bán từng phần căn nhà. Các chủ đầu tư có thể xây nhà và bán từng phần căn hộ của họ nếu có giấy phép xây dựng”.

Chia sẻ với giới chuyên môn Hà Nội, ông Nguyễn Văn Đực - Cty địa ốc Đất Lành, đơn vị khởi xướng xây dựng nhà ở thương mại diện tích nhỏ, giá rẻ tại TP.HCM cho rằng: Cơ quan quản lý Nhà nước nắm bắt rất tốt phản ứng nhanh nhạy của thị trường để ban hành quy định kịp thời. Ông Đực cho biết thêm, với các dự án nhỏ như thế này bên cạnh lợi thế về giá thì yếu tố thời gian cũng chiếm ưu thế không nhỏ. Trong khi các dự án lớn hàng hécta trở lên phải qua rất nhiều khâu phê duyệt, mất rất nhiều thời gian, kéo dài hàng năm trời thì những dự án nhỏ, lẻ thế này có thể rút ngắn thời gian đáng kể. Người mua có thể rút ngắn thời gian chờ đợi để có nhà. Họ cũng giảm thiểu được sự can thiệp của những tay trung gian mua bán vì khả năng tiếp cận trực tiếp với chủ đầu tư của họ cao hơn rất nhiều so với ở các dự án lớn.