Thị trường BĐS cuối năm: Diễn biến khó lường?

Các chuyên gia và các nhà đầu tư BĐS cho rằng Thông tư số 13/2010/TT-NHNN do Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành quy định về các tỷ lệ bảo đảm an toàn hoạt động các tổ chức tín dụng đang gây trở ngại lớn về nguồn vốn cho thị trường BĐS cuối năm. Thông tư 13 quy định sẽ tăng hệ số rủi ro từ 100% lên 250% đối với các khoản vay kinh doanh BĐS, đồng thời tăng hệ số an toàn vốn của các ngân hàng lên 9%. Như vậy, với quy định mới này việc vay vốn mua nhà đất sẽ khó khăn hơn vì các ngân hàng sẽ phải thu hẹp tín dụng trong lĩnh vực này để bảo đảm an toàn vốn. Trong khi mua bán BĐS lâu nay chủ yếu sử dụng khá nhiều từ vốn vay ngân hàng thì nay nguồn cung này đang bị thu hẹp, những tác động xấu đến thị trường và nguy cơ “đóng băng” BĐS là điều khó tránh khỏi.

Nhiều chuyên gia và nhà đầu tư lo ngại thị trường BĐS cuối năm có nguy cơ bị đóng băng.

Ông Rudolf Hever - Phó giám đốc Cty CBRE Việt Nam, cho biết do hầu hết các giao dịch thực hiện trong thời gian qua vẫn tập trung ở phân khúc căn hộ trung và bình dân, có diện tích 60 - 80 m2, giá bán khoảng 600 - 800 USD/m2, nên số lượng căn hộ chào bán sẽ tăng mạnh trong thời gian tới. Cụ thể, trong quý II, nguồn cung căn hộ để bán tại TP.HCM tăng 6 dự án, khoảng 3.500 căn hộ so với quý trước đó. Ngoài ra, có 17 dự án khác được đưa ra chào bán, trong đó, dự án căn hộ trung bình (giá bán 600 - 900 USD/m2) chiếm tỷ lệ cao nhất: 11 dự án; còn lại là bốn dự án căn hộ trung cấp (800 - 1.400 USD/m2),hai dự án căn hộ cao cấp (1.900 - 2.300 USD/m2). Trong quý III có 8 dự án được động thổ, dự kiến khi hoàn thành sẽ cung cấp khoảng 4.300 căn hộ vào năm 2011 - 2012, chủ yếu là căn hộ có giá trung bình. Phần lớn nguồn cung tương lai tập trung tại Q.1, 3 (khu vực trung tâm) tương ứng chiếm 39% và 20% trong tổng nguồn cung. Phú Mỹ Hưng (Q.7) đã phát triển thành cộng đồng mới và hiện đại kéo theo nhu cầu về căn hộ dịch vụ trong khu vực này đang tăng, chiếm 16% thị phần cung tương lai.

 Lý giải việc căn hộ cao cấp mất đi tính dẫn dắt trên thị trường BĐS, ông Hugo Slade - Giám đốc Cty TNHH Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, do giá bán không phù hợp khiến người đầu cơ “lướt sóng” ít cơ hội thu lợi nhuận, còn người mua để ở không đủ khả năng tài chính trong khi lãi suất vay vốn lại quá cao. Ngoài ra, các chính sách mới về nhà đất cũng tác động mạnh đến tâm lý khách hàng.

 Chưa bao giờ thị trường nhà đất lại có nhiều chính sách tác động đan xen như hiện nay. Theo thống kê sơ bộ, có ít nhất ba chính sách liên quan đến tài chính, thuế sử dụng đất và hoạt động kinh doanh đang làm cho các ngân hàng, chủ đầu tư và khách hàng dè dặt mở hầu bao để đầu tư vào BĐS.

 Khi doanh nghiệp kinh doanh nhà đất vẫn chưa hết choáng váng với Nghị định 69/CP về việc thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường đối với các doanh nghiệp khi thực hiện các dự án nhà ở, thì mới đây, lại thêm sự điều chỉnh của Nghị định 71 rõ ràng việc mua bán sẽ trở nên rất rủi ro.

Nên chăng, các cơ quan quản lý cần có những điều chỉnh hợp lý hơn để thúc đẩy thị trường nhà đất trở lại “guồng” một cách hợp lý hơn, bền vững hơn.