Chưa sổ hồng: Chẳng sao!
Đó là lời chia sẻ bình thản của bà Lý - một khách hàng đang có nhu cầu mua 1 căn CCMN 40m2 tại ngõ 43 Chùa Bộc (Đống Đa, Hà Nội). Tiếp xúc với khách hàng này ngay tại Cty CP Đầu tư Xây dựng Sức sống Việt (chủ đầu tư của công trình CCMN ngõ 43 Chùa Bộc), chúng tôi nhận được những thông tin rất bất ngờ. Bà Lý nói: Tôi đang có mảnh đất gần 100m2 muốn bán để lấy tiền mua một căn CCMN cho con trai lấy vợ. Xét về giá cả, cũng như tính pháp lý của công trình tôi đều ưng. Khi được hỏi về vấn đề sổ hồng căn hộ, bà thẳng thừng cho biết: Việc đó thì đương nhiên là hầu như chưa chủ đầu tư CCMN nào làm được cho khách hàng. Tuy nhiên, với việc Bộ Xây dựng vừa có văn bản đề nghị Văn phòng Chính phủ chỉ đạo, yêu cầu Hà Nội, TP.HCM triển khai thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho loại nhà ở này theo đúng quy định tại Nghị định 71 thì chuyện sổ hồng có lẽ sẽ không còn xa vời trong năm 2012…
Những khách hàng có hiểu biết về thị trường BĐS cũng như loại hình CCMN đang ngày càng chiếm số lượng lớn. Theo đó, họ đã có sự tính toán kỹ lưỡng, có cái nhìn khắt khe hơn với loại nhà này cũng như “soi” kỹ chủ đầu tư. Với bất cứ khách hàng nào có ý định mua CCMN, họ đều quan tâm tới thủ tục hồ sơ pháp lý, giá cả, độ an toàn, tiện ích và đặc biệt là năng lực của chủ đầu tư thể hiện qua các công trình đã được bàn giao đưa vào sử dụng. Chị Minh, một cán bộ trẻ trong ngành bảo hiểm cho biết: Gia đình tôi mới mua 1 căn CCMN tại Đông Ngạc với giá 700 triệu đồng (40m2) do mới có cháu nhỏ nên không thể tiếp tục ở thuê. Trước khi mua, tôi cùng ông xã đã quan sát tìm hiểu công trình cũng như chủ đầu tư gần 1 tháng trước khi xuống tiền. Sau khi nhận được những thông tin đầy đủ và tích cực, chân thực của chính các khách hàng đã sử dụng CCMN tại đây thì chúng tôi mới giao tiền cho Cty. Cũng với tâm lý “chưa sổ hồng - rồi sẽ có” như bà Lý, khách hàng trẻ tuổi này chấp nhận việc giữ lại 20 triệu đồng “làm tin” để chờ đến khi chủ đầu tư hoàn thành sổ hồng.
Nói vậy cho thấy việc giao dịch CCMN, cũng như nhu cầu ở của các cặp vợ chồng trẻ, người lao động ngoại tỉnh tại đô thị không hề giảm. Trong tình hình “chậm mà không chắc” của thị trường BĐS, thì dòng sản phẩm này vẫn có sức sống mãnh liệt bất chấp sóng gió tín dụng địa ốc. Khiếm khuyết của CCMN hầu như ai cũng biết: độ an toàn, thiết kế, tiện ích, hồ sơ pháp lý và sổ hồng… Điều đó giải thích tại sao có thông tin giao dịch CCMN sa sút trông thấy từ đầu năm tới nay. Theo đại diện của nhiều Cty chuyên đầu tư mảng này, thì từ đầu năm 2012, vẫn có nhiều khách tới hỏi, xem công trình, tìm hiểu nhưng giao dịch thành công chỉ đạt 3 - 4 căn. Mức giao dịch chậm này hoàn toàn từ phía khách hàng kỹ tính và lừng khừng ép giá. Theo đại diện từ Cty CP BĐS Hà Nội Mới - sàn giao dịch BĐS Hà Nội Mới đang phân phối CCMN Lê Trọng Tấn (nằm trên trục đường Lê Trọng Tấn kéo dài, bên cạnh KĐT Geleximco D), việc giao dịch chậm hoàn toàn không đáng lo bởi tâm lý hội hè vẫn chưa hết. Sang tháng 3, chắc chắn lượng giao dịch sẽ khá hơn… Đại diện từ Cty Dịch vụ địa chính Hà Nội (Hà Nội Land) cũng chia sẻ: Từ sau Tết âm lịch, khách tới hỏi mua, khảo giá, xem sản phẩm rất nhiều. Cty đã đưa hàng trăm khách tới quan sát công trình nhưng chốt giao dịch chỉ được 3 khách.
Đồng tình với quan điểm này, bà Nga - Giám đốc sàn NDL (Trung Hòa - Nhân Chính) chia sẻ: Từ tết đến giờ bên chúng tôi vẫn bán được 3 căn và khách đặt cọc cũng được 5 người. CCMN chỉ chậm lại trong thời gian ngắn chứ “khó ế” lắm. Một điều đáng chú ý, nếu tinh tường và hiểu biết, từ nay tới hết quý II sẽ là thời gian mua CCMN không thể tốt hơn vì giá đang có chiều hướng giảm. Tới quý III, trong dự đoán của đa phần các DN và chuyên gia địa ốc, thị trường sẽ sống dậy, khi đó mặt bằng giá sẽ đi ngang và bắt đầu leo dốc.
Sau khi Nghị định 71 và Thông tư 16 ra đời, cơ hội tưởng như đã mở ra cho cả người bán lẫn người mua căn hộ diện tích nhỏ này. Thế nhưng thời gian trong năm 2011, hầu hết giao dịch mua bán giữa chủ đầu tư tư nhân và khách hàng chỉ là bản hợp đồng mua bán có xác nhận của chính quyền. Còn sổ đỏ của toàn bộ khu đất xây khu nhà lại do chủ nhà nắm giữ. Việc tách hộ cấp sổ hồng cho từng căn không được các cấp chính quyền xác nhận. Bởi lẽ, khi xin cấp phép xây dựng tòa nhà, không ít chủ các tòa nhà đều không xin cấp phép theo diện “nhà để kinh doanh” mà chỉ là nhà ở riêng lẻ của gia đình, nhằm trốn tránh các khoản thuế, phí... Tuy nhiên, tình trạng này đã thay đổi, đại diện lãnh đạo của các tên tuổi CCMN như Hà Nội Land, Sức Sống Việt hay Hà Nội Mới, đều khẳng định sổ đỏ của khu đất đều được phô tô công chứng kèm theo đầy đủ hồ sơ pháp lý, giấy phép xây dựng cũng như các giấy tờ chứng minh cho việc PCCC, thoát hiểm, tiện ích khi giao dịch với khách hàng. Bởi theo họ, dù là kinh doanh bất cứ sản phẩm nào, sự minh bạch là điều kiện đầu tiên để đảm bảo sự phát triển bền vững.
CCMN cho thuê - giữ khách!
Nằm trong nhu cầu an cư để lạc nghiệp, nhiều gia đình trẻ lựa chọn phương án thuê 1 căn CCMN nhỏ nhỏ xinh xinh vừa tiền để lấy ngắn nuôi dài. Theo đó, chi phí thuê chừng 3 - 4 triệu/tháng cho 1 căn hộ 40 - 50m2 là đủ sinh hoạt cho 1 đôi vợ chồng và 1 đứa con. Trên một số phố đang tập trung lượng lớn các CCMN cho thuê như Cầu Giấy, Pháo Đài Láng, Tôn Thất Tùng, Lê Đức Thọ, Trần Cung... được hỏi thuê khá nhiều. Đối chiếu với tình hình giao dịch mua bán CCMN, nhiều người kháo nhau “đầu tư CCMN để cho thuê còn lãi hơn để bán”. Tuy vậy, chính một lãnh đạo DN CCMN (xin được giấu tên) khẳng định: Việc xây CCMN xác định cho thuê vào thời điểm này là 5 ăn - 5 thua. Bởi còn xét tới yếu tố vốn của chủ đầu tư. Nếu đi vay ngân hàng tới 70% vốn, thì chắc chắn sẽ thua to. Ví dụ, chủ đầu tư A mua đất với giá 40 triệu đ/m2 (trung bình), giá xây dựng 6 triệu đ/m2 sàn. Mỗi sàn có 5 căn diện tích 40m2/căn và cho thuê với giá 4 triệu đ/căn. Với tổng số 25 căn (5 tầng), chi phí tổng sẽ là: (40 + 6) triệu đồng x 200m2 = 9,2 tỷ đồng. Cho thuê với giá 4 triệu đ/căn/tháng, thì với số tiền thu về hàng tháng 4 x 25 = 100 triệu đồng, chủ đầu tư đó sẽ sống dở chết dở vì lãi suất ngân hàng. Chỉ trong trường hợp, chủ đầu tư sử dụng vốn sẵn có của mình (vay ngân hàng không quá 30% vốn đầu tư) và xác định cho thuê để lấy tiền hàng tháng chi tiêu như gửi tiết kiệm thì CCMN cho thuê mới phát huy hiệu quả. Còn lại, với những chủ đầu tư đang cấp tập treo biển cho thuê với giá ưu đãi như hiện nay, thì đây chỉ là cách gỡ gạc được chút nào hay chút đó vì không bán được. Mà lý do không bán được thì rất nhiều nhưng chủ yếu đến từ chất lượng, uy tín và năng lực chủ đầu tư. Do đó, rất nhiều chủ nhân của các căn hộ chung cư mini không bán được đành phải chuyển sang cho thuê để thu hồi vốn dần trong lúc ế hàng…
