Hiện nay lô đất của gia đình tôi vẫn chung tên sở hữu với bên bán, khi đóng thuế thổ trạch, tiền điện vẫn sử dụng tên bên bán. Do giá đất lên cao so với thời điểm mua nên bên bán muốn đòi lại đất và trả lại tiền. Chúng tôi không đồng ý trả lại đất.
Vậy cho tôi hỏi: Nếu hợp đồng mua bán có công chứng phường thì đã hợp pháp chưa? Có cách nào để chúng tôi có thể đứng tên đóng thuế thổ trạch, xin giấy phép xây dựng mà không cần nhờ bên bán đứng ra xin phép? Nếu bên bán muốn bán toàn bộ lô đất 1.600m2 cho bên thứ ba nhưng chưa có sự đồng ý của chúng tôi thì có hợp pháp không?
Khoa (phxkhoa@...)
- Trả lời:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải được lập thành văn bản và theo quy định tại điều 119 nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 (đã được sửa đổi bởi khoản 10 điều 2 nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27-1-2006), hợp đồng phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã nơi có đất. Theo đó, với sự chứng thực của UBND phường, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn đã đáp ứng yêu cầu về hình thức và thủ tục.
Tuy nhiên, theo quy định tại điều 692 Bộ luật dân sự 2005, việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Do gia đình bạn chưa được đăng ký, cấp giấy chứng nhận nên quyền sử dụng diện tích đất nhận chuyển nhượng chưa thật sự thuộc về gia đình bạn một cách hợp pháp, mà vẫn còn do bên chuyển nhượng đứng tên. Và theo đó, việc đóng thuế sử dụng đất, xin phép xây dựng với cơ quan có thẩm quyền cũng phải do bên chuyển nhượng thực hiện.
Nếu gia đình bạn muốn là người trực tiếp đứng tên trên giấy tờ và thực hiện các nghĩa vụ, thủ tục với cơ quan có thẩm quyền đối với phần diện tích đất đã nhận chuyển nhượng, nhưng không thể thực hiện việc tách thửa để có chủ quyền đối với phần diện tích đất này, thì có thể đề nghị bên chuyển nhượng cùng liên hệ cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh đổi giấy chứng nhận để cùng đứng tên chủ quyền với bên chuyển nhượng với tư cách là người đồng quyền sử dụng diện tích đất 1.600m2, trong đó phần đất thuộc quyền của gia đình bạn là 500m2 đất đã nhận chuyển nhượng. Tuy nhiên, thủ tục này đòi hỏi sự hợp tác thiện chí từ bên chuyển nhượng.
Về nguyên tắc, bên chuyển nhượng đã chuyển quyền 500m2 cho gia đình bạn thông qua hợp đồng có chứng thực của UBND phường thì không thể chuyển nhượng toàn bộ diện tích 1.600m2. Tuy nhiên, do giấy chứng nhận chỉ do bên chuyển nhượng đứng tên nên việc chuyển nhượng không cần có sự đồng ý của gia đình bạn.
Cơ quan có thẩm quyền, có thể do sơ suất, thiếu sự kiểm tra cẩn trọng, xác nhận việc chuyển nhượng khi bên chuyển nhượng tiến hành thủ tục chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền theo luật định. Để bảo vệ quyền lợi của mình, gia đình bạn cần theo dõi, ngăn chặn kịp thời việc chuyển nhượng này (nếu có) bằng cách gửi đơn tranh chấp với bên đã chuyển nhượng cho mình.
Bạn không cung cấp rõ thông tin về thời điểm nhận chuyển nhượng và mục đích sử dụng của diện tích đất nhận chuyển nhượng nên chúng tôi chỉ có thể tư vấn cho bạn một cách chung nhất. Tuy nhiên, gia đình bạn cũng cần lưu ý nên liên hệ lại cơ quan có thẩm quyền để tìm hiểu chính xác lý do không được phép tách thửa sau khi nhận chuyển nhượng dù hợp đồng chuyển nhượng đã được UBND phường xác nhận.
- Nếu thủ tục tách thửa không tiến hành được là do sự thiếu thiện chí của bên chuyển nhượng (như không cung cấp giấy chứng nhận bản chính để làm thủ tục…) thì gia đình bạn có thể áp dụng điều 11 nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25-5-2007 để yêu cầu được cấp giấy chứng nhận.
- Nếu thủ tục tách thửa không tiến hành được là do diện tích đất thuộc diện quy hoạch phải thu hồi thì cần xem xét lại, bởi trong trường hợp này UBND phường không thể xác nhận cho phép thực hiện việc chuyển nhượng.
- Nếu thủ tục tách thửa không tiến hành được là do không đáp ứng yêu cầu về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa, thì gia đình bạn cần đối chiếu quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25-2-2009 của UBND TP.HCM với thời điểm nhận chuyển nhượng và mục đích sử dụng của diện tích đất nhận chuyển nhượng của gia đình mình, để xác định sự hạn chế này có phù hợp hay không. Nếu không, gia đình bạn có thể thực hiện quyền khiếu nại với cơ quan cấp giấy chứng nhận để bảo vệ quyền lợi của mình.
Ví dụ, theo quyết định này, tại Thủ Đức, diện tích đất tối thiểu sau khi chuyển mục đích sử dụng sang đất ở và tách thửa là:
- Đất chưa có nhà: 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m;
- Đất có nhà hiện hữu: 50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m.
Đối với đất nông nghiệp, tùy trường hợp có thể diện tích tối thiểu sau khi tách thửa là 1.000m2.
Tuy nhiên, cần lưu ý quy định diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa nêu trên không áp dụng cho các trường hợp sau:
(i) Tách thửa trước ngày quyết định 19/2009/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành (trước ngày 7-3-2009) có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định;
(ii) Các thửa đất đang sử dụng trước ngày 25-2-2009 (ngày ban hành quyết định 19/2009/QĐ-UBND);
(iii) Các trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng đất đã được công chứng, chứng thực hoặc cơ quan có thẩm quyền cho phép tách thửa trước ngày 7-3-2009 (ngày quyết định 19/2009/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành).
Thân,
Tiến sĩ luật ĐẶNG ANH QUÂN (Theo báo Tuổi Trẻ)
