Ông Phan Văn Cheo, Trưởng Văn phòng Công chứng Sài Gòn, nói trong hội thảo nghiệp vụ công chứng do Sở Tư pháp tổ chức với sự tham gia của Hội đồng Công chứng (HĐCC) khu vực Tòa Thượng thẩm Lyon của Pháp ngày 18-1-2011.

Ta một ngày, Pháp bốn tháng

Theo ông Cheo, trình tự thủ tục là vấn đề cốt lõi khi chứng nhận hợp đồng. Hiện quy định thời gian chứng nhận hợp đồng mua bán rất ngắn, thủ tục đơn giản, trung bình chỉ mất một ngày là chứng nhận xong, bên bán có giấy chứng nhận là tiến hành mua bán nhà. Thủ tục đơn giản, thời hạn nhanh chóng thì thuận lợi nhưng lại là kẽ hở vì người bán sử dụng giấy tờ giả để qua mặt công chứng viên (CCV). Hiện việc sử dụng giấy tờ giả mạo để bán nhà là cách chiếm đoạt dễ dàng nhất, nhiều tiền nhất và là điều mà các công chứng viên rất e ngại. “Ở Pháp có tình trạng này không?” - một đại biểu đặt câu hỏi với HĐCC của Pháp.

Khi biết điều này, một CCV của Pháp đã thốt lên: “Một ngày để ký công chứng xong một hợp đồng mua bán nhà là chuyện không tưởng”. Ông Ganong Xavier, chủ tịch HĐCC, lý giải: “An toàn pháp lý là yêu cầu bắt buộc của ngành công chứng, nên nhất định thời gian phải dài hơn. Tình trạng bị các bên sử dụng giấy tờ giả mạo mà CCV không biết là vì thời gian giải quyết quá nhanh. Theo quy định của Pháp, trước khi ký công chứng, CCV phải thu thập thông tin về quyền sở hữu để đảm bảo người đó được quyền bán, xác minh căn nhà có lối đi hay không, các thông tin kỹ thuật về căn nhà như điện, nước, ga, có các chất gây bệnh, nguồn cung cấp năng lượng, căn nhà có thuộc khu vực bị thiên tai… Chỉ riêng khâu này phải mất khoảng hai tháng. Trước khi ký hợp đồng mua bán, còn có một văn bản gọi là tiền hợp đồng với các điều kiện treo cho hai bên, văn bản này có tính pháp lý để ràng buộc trách nhiệm hai bên. Để hoàn tất hợp đồng mua bán nhà qua công chứng tại Pháp phải mất khoảng bốn tháng”.

Việc công chứng hợp đồng mua bán nhà được giải quyết trong thời gian rất ngắn với thủ tục đơn giản nên khó phát hiện khi có giấy tờ giả mạo. Trong ảnh: Làm thủ tục giấy tờ tại Phòng công chứng số 1, TP.HCM. Ảnh: HTD

Theo ông Ganong Xavier, giữa nhanh mà phát sinh rủi ro tranh chấp với chậm mà an toàn, nên chọn cái chậm.

Một vị trong HĐCC cho biết thêm, chính vì chặt chẽ trong thủ tục nên rất hiếm hoi xảy ra chuyện giả mạo giấy tờ. “Tỉ lệ này tại Pháp chỉ khoảng 1 vụ/năm, nhiều năm không có vụ nào trên khoảng 4,5 triệu hợp đồng do CCV lập. CCV không được quyền chấp thuận yêu cầu ký nhanh trong 24 tiếng dù cả hai bên mua bán đều chấp thuận”.

Mua bán nhà "trên giấy" phải công chứng

Tại Pháp, việc mua bán nhà “trên giấy”, hay còn gọi là tài sản hình thành trong tương lai được xem là hợp pháp. Đây là loại giao dịch bắt buộc phải có công chứng thì hợp đồng mới có hiệu lực.

“Khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, pháp luật nghiêng về phía bên mua, bảo đảm quyền lợi của bên mua vì họ đã trả tiền trước cho một tài sản chưa có trên thực tế. Việc thanh toán tiền nhà theo tiến độ xây dựng và phải có ý kiến xác nhận của các chuyên gia về xây dựng. Chủ đầu tư không được thu tiền trực tiếp của bên mua, mà phải nhờ một ngân hàng làm đầu mối: Bên mua đóng tiền cho ngân hàng, nơi này giải ngân cho chủ đầu tư và ngân hàng chịu trách nhiệm với bên mua về việc công trình hoàn thành hoặc trả lại tiền cho bên mua. Bên bán có nghĩa vụ xây dựng công trình đúng như mô tả trong hợp đồng, đúng giấy phép xây dựng, hoàn tất theo thời hạn đã cam kết. Hoàn thành công trình được quy định rất cụ thể, chủ đầu tư phải mua bảo hiểm cho công trình và bên mua có thể kiện nếu có hư hỏng, sai sót do xây dựng” - đại diện HĐCC cho biết.

Theo bà Ngô Minh Hồng, Giám đốc Sở Tư pháp TP.HCM, thủ tục “tiền hợp đồng mua bán nhà” hay quy định về mua bán nhà dự án mà HĐCC của Pháp trình bày là mới mẻ và hữu ích cho công chứng VN tham khảo.

CẨM TÚ

(Theo báo PL. TPHCM)